已异议登记的不动产仍可办理转移登记｜北京行政裁判观察

裁判要旨

《不动产登记暂行条例》所规定的不予登记的情形并不包括不动产已经办理异议登记的。换言之，只要不存在不予登记的法定情形，已经办理异议登记的不动产是可以继续办理不动产转移登记。

裁判文书

文书标题及案号

标题：北京市西城区人民法院行政判决书

案号：（2018）京0102行初747号

当事人信息

原告北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所，住所地北京市西城区安平巷胡同71号 。

法定代表人王琰，所长。

委托代理人冯彬，北京市齐致律师事务所律师。

委托代理人蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。

被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路一号。

法定代表人张维，主任。

委托代理人周铭，北京市规划和自然资源委员会干部。

委托代理人李洁，北京市康达律师事务所律师。

第三人李成义，男，1950年5月30日出生，汉族，住北京市西城区。

第三人陈金娣，女，1952年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。

诉讼记录

原告北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所(以下简称新街口房管所)诉北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）、第三人李成义、陈金娣房屋过户登记一案。本院依法组成合议庭于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告新街口房管所的委托代理人冯彬、蒋凯旋，被告市规自委的行政机关负责人谢俊奇、市规自委的委托代理人周铭、李洁，第三人李成义、陈金娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告新街口房管所诉称，原告系北京市西城区新街口地区直管公房的事业单位，原名称为北京市西城区房屋土地管理局福绥境管理所。涉案房屋位于北京市西城区阜成门内北大街x号、x号、甲x号院内西房二间（建筑面积19．2平方米）、北房三间（建筑面积89．2平方米）、东房二间（建筑面积17．8平方米），原产权人为曹桂宸（已故）。1990年中国人民解放军61195部队南池子招待所（以下简称南池子招待所）对危房进行改造，北京市东城区第二建筑工程公司受其委托为项目实施人。为安置危改腾退人李新保一家，南池子招待所委托东城区第二建筑工程公司直属工程处负责人洪德利于1990年5月23日与曹桂宸签订《协议》购买涉案房屋。1991年3月20日，原告、南池子招待所、北京市东城区第二建筑工程公司又签订《协议书》，约定涉案房屋产权归原告所有。同日，曹桂宸也向原告提交书面申请，自愿将涉案房屋产权交付原告。此后，案外人李新保一家搬入涉案房屋居住使用，但涉案房屋所有权尚未完成过户登记手续。2018年4月，第三人陈金娣、李成义以“曹桂宸继承人”的名义向被告申请办理涉案房屋所有权转移登记。原告知悉后，依据《物权法》的规定向被告申请办理涉案房屋不动产异议登记。2018年4月20日，被告向原告颁发了京（2018）西不动产证明第xxxx号《不动产登记证明》。2018年4月26日，原告就涉案房屋向北京市西城区人民法院提起了“所有权确认纠纷”的民事诉讼，请求法院确认涉案房屋的所有权归原告。北京市西城区人民法院于当日立案受理，案号为（2018）京0102民初17452号。然而，在此民事诉讼案件尚未审理终结时，被告已经将涉案房屋的所有权登记至第三人李成义、陈金娣名下。原告认为，被告在明知涉案房屋已有异议登记，且法院对涉案房屋的权属尚未作出生效判决予以确认的情况下，仍将房屋过户至第三人名下，严重干扰了相关民事诉讼的正常审理，损害了原告的合法权益，亦违反了《房屋登记办法》第七十八条及《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定。综上，请求法院依法撤销被告于2018年5月9日为第三人颁发的京（2018）西不动产权第xxxx号《房屋所有权证书》。

为证明自己主张，原告在法定举证期限内向本院提交并当庭出示了如下证据：

1、北京市西城区机构编制委员会办公室文件，用以证明原告原名称为北京市西城区房屋土地管理局福绥境管理所，现为北京市西城区房屋土地经营管理中心下属具有独立主体资格的事业单位。

2、（2015）西民初字第02493号《民事判决书》、（2015）二中民终字第08437号《民事判决书》，用以证明涉案房屋买卖情况及法院审理认为，曹桂宸在涉案房屋债权纠纷尚未解决前，无权行使物上请求权。

3、北京市规划和国土资源管理委员会西城分局的函；

4、不动产异议登记申请书；

5、不动产登记证明（异议登记），证据3、4、5用以证明原告是涉案房屋的实际所有人，在获悉第三人申请涉案房屋转移登记后，立即依法向被告申请办理了异议登记，且获得了《不动产登记证明》。 

6、民事起诉状；

7、受理案件通知书；

8、京（2018）西不动产权第xxxx号及xxxx号《房屋所有权证书》，证据6、7、8用以证明被告在明知涉案房屋办理了异议登记的情况下，仍为第三人办理了涉案房屋转移登记，其颁发的涉案房屋所有权证是违法的，应当予以撤销。

被告市规自委辩称，被告向第三人颁发的京（2018）西不动产权第xxxx号及xxxx号《房屋所有权证书》依据充分，适用法律正确，程序合法，已经尽到了合理审慎义务。根据《物权法》登记设立主义原则，因涉案房屋登记在曹桂宸名下，故涉案房屋的所有权人仍为曹桂宸。即使1990年涉案房屋买卖行为被认定合法有效，原告与曹桂宸之间的纠纷也应当为债权纠纷，非《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的权属争议。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十四条的规定，异议登记期间，不动产登记薄上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。登记部门在办理涉案房屋转移登记前已经将涉案房屋存在异议登记的情况告知申请人陈金娣及李成义，并且两位申请人也出具了知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺，据此，被告为第三人办理涉案房屋转移登记手续，并无不当。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

为证明被诉涉案不动产登记转移登记行为的合法性，被告市规自委在法定举证期限内向本院提交并当庭出示了如下证据：

1、《不动产登记申请书》；

2、北京市房屋登记表；

3、房屋平面图；

4、申请人身份证复议件；

5、结婚证；

6、房屋所有权证（X京房权证西字第XXXX号）；

7、《公证书》（2017）京长安内民证字第xxxx号；

8、《公证书》（2017）京长安内民证字第xxxx号；

9、《说明》；

10、税收完税证明；

11、不动产登记询问笔录及申请人现场照片；

12、不动产登记受理凭证；

13、不动产登记审批书。

以上证据用以证明被告在审核第三人提交的不动产变更登记申请材料后，认为涉案房屋权属清楚，材料齐全，符合发证条件，故向第三人李成义、陈金娣核发了涉案不动产所有权证书。

第三人李成义述称，被告依法办理的涉案房屋所有权转移登记，事实认定清楚，法律适用正确，并无不当之处，原告的诉讼请求缺乏事实和法律基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。

诉讼期间第三人未向本院提交证据。

经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：原告、被告提交的全部证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据形式的要求，真实、合法，与本案存在关联性，本院予以确认。

通过对当事人的当庭陈述及举证、质证情况的综合分析，本院确认如下事实：

涉案房屋原产权人为曹桂宸（已故）。陈金娣系曹桂宸继女。李成义与陈金娣系夫妻关系。2017年4月13日，陈金娣及李成义到北京市长安公证处办理了涉案房屋继承权公证（接受遗赠公证）。2017年5月3日，陈金娣与李成义就涉案房屋产权份额达成了《房屋分割析产协议书》并进行了公证，约定涉案房屋由陈金娣、李成义按份共有，陈金娣占95%，李成义占5%。

2018年5月2日，李成义、陈金娣共同向被告不动产登记处提交了不动产登记申请书、申请人身份证、已知悉异议登记说明、房屋所有权证、受遗赠公证书、税收缴款书等相关材料，申请办理涉案房屋所有权转移登记。2018年5月9日，市规自委向第三人李成义核发了京（2018）西不动产权第xxxx号《不动产权证书》，向第三人陈金娣核发了京（2018）西不动产权第0018275号《不动产权证书》。

另查，2018年4月19日，新街口房管所向市规自委西城分局提出涉案房屋《不动产异议登记申请书》。2018年4月20日，市规自委作出《不动产登记证明》，告知新街口房管所在异议登记之日起十五日内未向不动产登记部门提交诉讼受理等相关凭证的，异议登记失效。

2018年4月26日，新街口房管所以陈金娣为被告向北京市西城区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决确认涉案房屋归新街口房管所所有。当日，法院对该案予以受理。

裁判分析过程

本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条之规定，被告市规自委作为不动产登记办理机关负有对不动产转移登记申请予以受理并作出决定的法定职责。

本案争议的焦点是涉案房屋办理异议登记后，继续作出转移登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定的不予登记的其他情形。

《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记薄上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

综上可知，《不动产登记暂行条例》所规定的不予登记的情形并不包括不动产已经办理异议登记的。换言之，只要不存在不予登记的法定情形，已经办理异议登记的不动产是可以继续办理不动产转移登记。本案中，原告称其与涉案房屋原产权人曹桂宸之间有买卖协议。在被告对涉案房屋作出转移登记之前，已经以第三人陈金娣为被告就涉案房屋提起民事诉讼，请求法院确认原告对涉案房屋享有所有权。原告据此主张涉案房屋存在权属争议，被告应当适用《不动产登记暂行条例》二十二条第（二）项的规定，对第三人提出的转移登记申请不予登记。本院认为，在房屋产权明确的前提下，基于房屋买卖协议所产生的合同纠纷应属债权纠纷，不属于《不动产登记暂行条例》二十二条第（二）项所规定的权属争议。因此，本案不存在《不动产登记暂行条例》所规定的不予登记的法定情形，被告适用《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十四条规定，在审核申请人所提交的不动产登记申请书、申请人身份证、已知悉异议登记说明、房屋所有权证、受遗赠公证书、税收缴款书等相关材料后，作出被诉转移登记行为，事实清楚，程序合法，并无不当之处。原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所的诉讼请求。

案件受理费五十元，由原告北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 长    冒智桥
人 民 陪 审 员     刘宝越
人 民 陪 审 员     周露楠

二○一九年七月五日
书 记 员     曹  实
书 记 员     孙  萍

往期相关链接